22日，來自美國的城市土地學會（ULI)發(fā)布了《2016年中國大陸房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》顯示，蘇州、無錫和杭州三座城市在投資前景排行榜中躍升幅度最大，而在開發(fā)前景排行榜中，居于躍升幅度前列的是東莞、石家莊和杭州。
該報告評估中國大陸33 座最大城市的房地產(chǎn)投資和開發(fā)前景，主要資產(chǎn)類別，以及影響房地產(chǎn)前景的各種問題。由國內(nèi)活躍的房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖進行評估。本次調(diào)查自2016 年6 月底到2016 年8 月初結(jié)束。有81 位受訪者接受了書面問卷調(diào)查，40 多位業(yè)內(nèi)人士接受了訪談。
這5個城市最有投資前景
分區(qū)域來看，不同房地產(chǎn)板塊交出的成績單喜憂參半，行業(yè)專家把以下五座城市評為2016 年最具投資與開發(fā)前景的城市。這五個城市包括上海、深圳、北京、廣州四大一線城市和蘇州這個二線熱點城市。
這其中，深圳迅速成長的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和私募股權(quán)投資領(lǐng)域是推動深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要動力，“深圳毫無疑問是去年最熱門的房地產(chǎn)市場。”
受益于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和其它服務業(yè)發(fā)展需求的高速增長，寫字樓依然是北京發(fā)展最好的房地產(chǎn)板塊。北京的寫字樓租金也仍為中國內(nèi)地最高。
在一線城市中，廣州近一年來的租金和房價增長最慢。同時，由于廣州本地市場由資金雄厚實力非凡的本地開發(fā)商主導，外地投資者和開發(fā)商很難進入本地市場。寫字樓市場疲軟的原因是廣州的跨國公司租戶較少，而且其信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。寫字樓市場不景氣的另一個原因是相鄰城市佛山在擴張寫字樓供應。佛山也被認為是造成廣州新建住宅價格上漲速度相對其它一線城市緩慢的重要原因。廣州截至2016 年6 月的新建住宅均價增長幅度略低于20%。
蘇州廣為看好則是得益于高鐵的貫通，與上海之間的緊密性大大增強。報告認為，高鐵建設(shè)的進一步加速了重要經(jīng)濟中心(如長三角)周邊二三線城市的復蘇步伐。隨著高鐵車程縮短至不到一小時，昆山和蘇州很快成了上海的郊區(qū)，北京、深圳、廣州周邊城市也將越來越多地吸引來自附近一線城市的購房者。
例如，過去天津濱海新區(qū)于家堡仍處于發(fā)展初期，而現(xiàn)在，通過高鐵貫通使其連接天津與北京的傳統(tǒng)中心。一些受訪者對這里的房地產(chǎn)市場表示樂觀。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進對《第一財經(jīng)日報》分析，今年以來，隨著一線城市宏觀調(diào)控的收緊，部分剛需以及投資投機購房需求開始轉(zhuǎn)移至周邊的城市，也帶動了周圍地區(qū)房價的上漲，如昆山、東莞、廊坊等地房價上漲非?？?。不過，大量非本地人“任性”買房，也給這些在收入和消費水平上明顯低于一線城市的二三線城市居民增加了不小的壓力。
部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)過剩嚴重
報告認為，擴張性的貨幣政策，以及限購政策和首付比例的調(diào)整推動了住宅市場的回暖。在某些市場，如深圳、南京和蘇州，其推動力度有可能過大，導致這些地區(qū)的房地產(chǎn)過熱。
不過，雖然住宅市場強勁復蘇，但寫字樓、零售物業(yè)以及物流地產(chǎn)的表現(xiàn)卻喜憂參半。一線城市北京、上海和深圳仍然普遍會獲得健康發(fā)展。在高科技，信息技術(shù)與金融行業(yè)的驅(qū)動下,這些市場對寫字樓的需求依然旺盛。
某些二城市如南京和武漢由于其高科技和信息技術(shù)領(lǐng)域的迅猛發(fā)展，其寫字樓市場發(fā)展得更好些，而大多數(shù)二線城市和三線城市，包括成都、重慶、沈陽、天津和西安在內(nèi)，仍面臨嚴重供給過剩，而其中部分城市經(jīng)濟增長出現(xiàn)放緩，更是加劇了這些城市寫字樓供過于求的狀況。
在零售業(yè)方面，全國一至三線城市零售物業(yè)仍受現(xiàn)有和規(guī)劃中購物中心供應過剩的影響。電子商務日益受到青睞，智能手機無所不在，正從根本上改變購物中心租戶的構(gòu)成以及總體空間的需求。商品零售商在購物中心的空間占比快速下降，從過去的50%以上的比例，最低降至某些購物中心中的15%-20%。銷售從線下轉(zhuǎn)至線上也改變了租金收取的方式，越來越多的業(yè)主逐步放棄營業(yè)額抽傭的作法，轉(zhuǎn)而更多依靠收取基本租金。
物流地產(chǎn)的投資熱度也出現(xiàn)了下降。受訪者認為，該領(lǐng)域中有過多資本追逐有限投資機遇，此外，非常難獲取相關(guān)土地，一線城市尤甚。然而，一些受訪者認為高質(zhì)量倉庫仍嚴重緊缺，因此對于物流地產(chǎn)的未來發(fā)展仍保持樂觀態(tài)度。
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