9月30日，國慶黃金周前夕，京津兩市連夜出臺了樓市限購限貸政策，隨即，蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等城市相繼跟進。而且本輪緊鑼密鼓出臺的限購限貸政策，無論是力度，還是時機的選擇，都可謂史無前例。這9個城市，大多數選擇在深夜出臺政策，而且首付提高的程度也是前所未有。其中連續兩個月在70個大中城市房價環比漲幅排名第一的鄭州在10月1日出臺限購政策后，又在10月3日加碼限貸政策，將首套房和二套房的比例分別提高至30%和40%。同時，住建部公布了45家違規失信房企和中介機構名單。

令我吃驚的不是這些城市重啟限購限貸政策，而是重啟的時機和力度。限購限貸的措施不僅是在國慶黃金周來臨的時候，而且大多選擇在夜里出臺，這種選擇絕非偶然，其中明顯能夠折射出管理層對房地產市場失控的擔心。相信這9個城市只是開始，未來仍然會有其他的熱點城市加入限購限貸的行列。這幾乎意味著歷經兩年的以“去庫存”為主要目標的房地產刺激政策重新收緊，政策拐點已經到來沒有異議。

如果倒推兩年，2014年的9月30日，也是中國房地產政策史上有標桿意義的一天，人民銀行在當天出臺了調整二套房認定標準的政策，我將之視為中央政府放松房地產調控政策的第一槍。當時，市場的情緒和今天比可謂冰火兩重天，中國房地產在經歷2013年的快速上漲之后，在政策面沒有出現任何變化的情況下，房地產的各項數據2014年開始下滑，70個大中城市新房環比上漲城市數在2014年的9月份是零，大家對未來市場的預期悲觀。筆者在當天寫的《住房新政會否讓房地產重演08瘋狂》的文章中提到，盡管中國房地產的基本面已經今非昔比，在80%的城市住房供求已經基本平衡甚至過剩的情況下，任何政策的調整都不可能讓市場全面回暖，不是每一朵野百合都會迎來春天，但房地產政策對熱點城市、大城市和人口未來流入的城市一定會產生刺激效果。第二天即2014年的10月1日，我在北京參加一個財富論壇，談及房價和新政，我再次重申對三類城市房價可能迎來上漲的判斷。然而，房地產市場最大的特點就是買漲不買跌，在預期悲觀的情況下，當時并沒有多少人認為未來房價會上漲。然而，兩年之后的事實說明，熱點城市、大城市和人口未來流入的城市，受供需仍然失衡和預期的影響，市場又迎來了一個超過預期的瘋漲周期。

盡管筆者一直認為，在穩增長的大周期下，房地產刺激政策一定會引發熱點城市房價的上漲，這是符合房價的基本邏輯和規律的。然而，市場從去年年底啟動，到今年前9個月瘋狂到如此，的確超出了筆者當初的預期。仔細研究今年房價上漲的特點，和以往不同，主要是基于以下推力：全球“資產荒”下不斷蔓延的避險需求，在全球缺乏安全投資品的情況下，中國熱點城市的房地產成了最好的投資品，投資需求逐漸主導了房地產市場，成為下半年一線城市出現恐慌性購買的主要原因。

可以說，今年房地產市場到了下半年，投資和投機需求成了主流，大量的炒房資金在熱點城市游弋，土地市場高燒不退。這種與居住需求無關的玩法一旦到頭，釋放出來的下跌動能絕對不可小視，按照政策周期與市場周期多年來的時間關系，本輪房地產周期應該在半年之后進入真正的下行通道，如果市場泡沫過大，下跌引發的風險勢必危及實體經濟。基于此，在國慶黃金周到來之際，各地連夜出臺調控措施，事實上是向市場釋放明確信號：不允許房地產市場的瘋狂之火危及中國經濟整體，通過限購限貸，為市場緊急降溫。

基于這樣的邏輯，京津等9個熱點城市在國慶黃金周期間連夜出臺調控措施為樓市虛火緊急降溫是可以理解的。從這些城市調控政策的邏輯看，基本上都是針對投資投機需求，通過降杠桿，進而影響價格。考慮到目前政策的力度和態度，相對于前兩個月市場出現的瘋狂，樓市交易出現快速降溫是大概率。其實，在調控措施出臺之前，市場的各項數據已經在降溫，所以在此之前一些城市出臺的調控措施甚至被市場解讀為保房價的促銷手段，但很顯然，這一次不一樣。

當然，過去的歷史證明，限購限貸政策解決不了中國房地產的根本問題，但在短期內肯定可以給市場降溫。考慮到熱點城市目前供應的短缺，除了限購限貸等措施擠出投資需求外，更重要的是繼續增加供應，特別在土地市場上不要再搞饑餓營銷，而是應該嚴格按照年度土地供應計劃供應土地。